Ich will mein Haus verkaufen, aber es ist vermietet

Q: Ich will mein Haus verkaufen, aber es ist vermietet

3 bis 9 Monate — So lang ist die Kündigungsfrist, wenn der Käufer später selbst einziehen will – je nach Dauer des Mietverhältnisses. Ein vermietetes Haus wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag bleibt: Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten ein (§ 566 BGB). Deshalb gibt es zwei Käufergruppen. Kapitalanleger kaufen die laufende Miete, Selbstnutzer kaufen die Aussicht auf den eigenen Einzug – und die hängt an einer Kündigung, die erst der neue Eigentümer aussprechen kann.

Ein vermietetes Haus wird mit dem Mietvertrag verkauft: Der Käufer tritt ein. Was das für den Preis bedeutet, wann ein Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen kann und welche Fristen dann gelten.

3 bis 9 Monate

So lang ist die Kündigungsfrist, wenn der Käufer später selbst einziehen will – je nach Dauer des Mietverhältnisses

§ 573c Abs. 1 BGB – dazu ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Die Lage

Worum es hier geht.

Ein vermietetes Haus wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag bleibt: Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten ein (§ 566 BGB). Deshalb gibt es zwei Käufergruppen. Kapitalanleger kaufen die laufende Miete, Selbstnutzer kaufen die Aussicht auf den eigenen Einzug – und die hängt an einer Kündigung, die erst der neue Eigentümer aussprechen kann.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Mietvertrag und Kaution zusammenstellen
Mietvertrag, Nachträge, die letzte Nebenkostenabrechnung und der Nachweis über die Kaution gehören in die Unterlagen. Der Käufer übernimmt auch die Kaution (§ 566a BGB).
02
Die Käufergruppe bestimmen
Für einen Kapitalanleger zählt die Rendite aus der laufenden Miete, für einen Selbstnutzer der Zeitpunkt, zu dem er einziehen kann. Beide bewerten das Haus deshalb unterschiedlich.
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03
Die Fristen realistisch ansetzen
Ein Käufer, der selbst einziehen will, kann erst nach seiner Eintragung als Eigentümer kündigen, braucht ein berechtigtes Interesse und muss die Kündigungsfrist abwarten – je nach Mietdauer drei bis neun Monate.
04
Die Mieter früh einbeziehen
Besichtigungen gelingen besser, wenn die Mieter wissen, was geplant ist. Stimmen Sie die Termine mit ihnen ab.

Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Der Mieter kann widersprechen

Bedeutet die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte, kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB).

Die Kaution haftet nach

Bekommt der Mieter die Kaution später vom Käufer nicht zurück, bleiben Sie als Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Regeln Sie die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag.

Ein Auszug ist Verhandlungssache

Vor dem Verkauf zieht ein Mieter nur im Einvernehmen aus, etwa mit einem Aufhebungsvertrag. Eine Kündigung, nur um das Haus leer besser zu verkaufen, lässt das Mietrecht nur in engen Ausnahmen zu (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

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